اگر در معامله ای متضرر شدید مثلا اگر ارزش خانه شما ۱۰۰ میلیون بوده اما شما در آن معامله فریب خورده اید و خانه را با قیمتی بسیار پایین تر از این فروخته اید برای شما حق فسخ به دلیل خیار غبن وجود دارد و تعریف و ویژگی های این خیار بیان شد اکنون در این یادداشت آموزش داده می شود که چگونه این امر را ثابت و یا ساقط کنید.
شرایط و احکام خیار غبن
شرایط خیار غبن دو نوع است آندسته از شروط که موجب اثبات خیار غبن می شود و شرایطی که موجب سقوط خیار غبن می شود :
شرائط اثبات خیار غبن :
۱- عدم تعادل بین قیمت ها :
لازم است که اولاً غبن موجود باشد یعنی بین قیمت معامله شده و قیمت اصلی تعادل نباشد وتفاوت قیمت وجود داشته باشد وگرنه از اول خیار غبن تصور ندارد امّا در اینکه این عدم تعادل به چه میزان باشد در جای خود مورد بحث قرار خواهد گرفت .
۲- جهل به قیمت اصلی:
در صورتی خیار غبن ثابت است که شخص معامله کننده در هنگام معامله به قیمت اصلی جاهل باشد و نداند که قیمت اصلی به چه مقدار است :
« خیار غبن در صورتی موجود می شود که مغبون ( کسی که ضرر کرده)حین معامله جاهل به قیمت عادله مبیع ( مورد معامله) در بازار باشد و اِلّا هرگاه عالم به قیمت عادله بوده ولی به جهتی از جهات به کمتر ا ز آن معامله نموده است طبق ماده ۴۱۸ قانون مدنی(۱)] خیار فسخ معامله را نخواهد داشت بنابراین هرگاه کسی در نتیجه اضطرار و پریشانی با علم به قیمت اصلی مال خود را چندین برابر کمتر از قیمت بفروشد نمی تواند باستناد به خیار غبن بیع را فسخ نماید »(۲)
در صورتی که ادعا شود که مغبون در حین معامله به قیمت اصلی آگاه بوده طرف مقابل باید ثابت کند :
«دلیل اینکه مغبون در هنگام عقد از قیمت واقعی اطلاع داشته است برعهده طرف مقابل مغبون است » .(۳)
۳- فاحش بودن غبن :
گفته شد که برای ثبوت خیار غبن باید عدم تعادل بین قیمت اصلی و قیمت معامله شده موجود باشد ولی این عدم تعادل کلی و مطلق است و شامل هر عدم تعادلی می شود یا نه موضوع بحث این قسمت این مطلب است :
در قانون مدنی ماده ۴۱۶ آمده است :
«هریک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند »
همانطور که گذشت برای ایجاد خیار علاوه بر وجود عدم تعادل بین دو قیمت باید مقدار غبن هم فاحش باشد در اینجا ناگزیریم که ملاک فاحش بودن را بررسی کنیم :
در صورتی خیار غبن ثابت است که شخص معامله کننده در هنگام معامله به قیمت اصلی جاهل باشد و نداند که قیمت اصلی به چه مقدار است
ملاک فاحش بودن غبن :
۱- در فقه امامیه :
در این باب در مکاسب شیخ انصاری ملاک فاحش بودن غبن در یک سوم و یک چهارم قیمت را قبول دارد و در یک پنجم را بصورت مشکوک آورده ولی قبول آن را بعید ندانسته است :
« الشرط کون التفاوت فاحشاً فالواحد بل الاثنان فی العشرین لایوجب الغبن وحده عندنا … والظاهر انّه لا اشکال فی کون التفاوت بالثلث بل الربع فاحشاً نعم الاشکال فی الخمس و لا یبعد دعوی عدم مسامحه الناس فیه کما سیجیء التصریح (۴) ( شرط ثبوت غبن تفاوت فاحش است و به صرف یک بیستم و بلکه دو بیستم ثابت نمی شود … ظاهراً در فاحش بودن تفاوت در یک سوم و یک چهارم شکی نیست و شک در مورد یک پنجم است وبعید نیست که ادعای نبود مسامحه عرف را بکنیم ).
۲- در قانون :
درتشخیص اینکه آیا غبن فاحش است یا نه در قانون مدنی قبل از اصلاح و بعد از اصلاح در سال ۱۳۶۰ اختلاف وجود دارد در اینجا سعی می کنیم که هر دو ملاک را بیاوریم :
الف : قانون مدنی قبل از اصلاح :
در ماده ۴۱۷ سابق دو ملاک برای فاحش بودن غبن پیش بینی شده بود :
۱- ملاک یک پنجم :
« ماده ۴۱۷ سابق قانون مدنی ضابطه اجمالی از اختلاف قیمت و غبن را به این ترتیب بیان می کرد : – اگر غبن به مقدار یک پنجم قیمت یا بیشتر باشد فاحش است(۵)… مثلاً اگر شخصی کتابی را که ۷۵ تومان ارزش دارد به ۱۰۰ تومان بخرد در این معامله مغبون شده است زیرا اختلاف قیمت که عبارت از بیست و پنج تومان است نسبت به مجموع یعنی ۱۰۰ تومان نسبت به یک چهارم است که این رقم بیش از یک پنجم قیمت است ولی اگر شخص همین کتاب را به مبلغ ۸۰ تومان خریداری کند چون نسبت اختلاف قیمت یک شانزدهم است و از حد نصاب مذکور در ماده کمتر است … به این صورت خیار غبن ثابت نمی شود »(۶)
نکته : باید دانست که منظور از یک پنجم چیست ؟
آیا منظور یک پنجم قیمت اصلی است یا یک پنجم قیمتی که معامله صورت گرفته است ؟
در اینجا دوبرداشت قابل تصور است :
• برداشت اول یک پنجم قیمت معامله شده : این برداشت را می توان براساس مثالی که در کتاب مدنی ۶ دکتر شهیدی در بحث خیار غبن در صفحه ۵۸ ذکر کرده استفاده کرد که مثال در بالا آمده بود .
• برداشت دوم یک پنجم قیمت اصلی : این برداشت را می توان براساس توضیح و مثالی که در کتاب مدنی دکتر امامی آمده است داشت :
« منظور از کلمه قیمت درماده بالا ارزش مبیع در بازار می باشد و هرگاه تفاوت مزبور بمقدار خمس ارزش یا بیشتر باشد فاحش است مثلاً دانشجوئی که کتابی را به ۶۰ریال خریده ودر بازار ارزش (قیمت) آن ۴۰
ریال است در این معامله مغبون شده ومقدار غبن او ۲۰ ریال است چون نسبت بین ۲۰ ریال غبن و ۴۰ ریال قیمت نصف می باشد و آن بیش از خمس است غبن فاحش شناخته می شود و دانشجو حق فسخ معامله را دارد »(۷)
۲- ملاک عرف :
در ادامه همان ماده ۴۱۷ سابق ملاک دیگری را هم به ملاک قبلی اضافه نموده است :
«در کمتر از مقدار مزبور (۸)درصورتی غبن فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد » در این صورت حتی اگر مقدار تفاوت کمتر از یک پنجم باشد ولی عُرفاً قابل مسامحه نباشد خیار غبن برای مغبون ثابت است .
ب : قانون مدنی بعد از اصلاح :
در قانون مدنی بعد از اصلاحیه سال ۱۳۶۱ یکی از دو ملاک ها برای تشخیص مقدار غبن فاحش حذف گردید و فقط ملاک تشخیص عرف باقی ماند در ماده ۴۱۷ قانون مدنی بعد از اصلاح مقرر گردیده است :
« غبن در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد »
«به نظر می رسد که اصلاحیه فوق منطقی بوده چراکه اگر ملاک کلی رجوع به عرف باشد تعیین میزان قطعی در قانون ضرورت ندارد به علاوه اگر تعیین فاحش بودن غبن به عرف واگذار گردد می توان در موارد مختلف با توجه به مقتضیات و شرایط گوناگون آن را مشخص نمود امروزه دادگاه ها مسئله غبن فاحش را به کارشناس و خُبره ارجاع می دهند ضمناً اضافه می نماید که ملاک غبن فاحش قیمت مبیع هنگام انعقاد عقد است».(۹)
چند نکته :
نکته۱: اینکه جناب آقای مهدی شهیدی این اصلاحیه را منطقی دانسته اند ظاهراً زیاد هم منطقی به نظر نمی رسد زیرا :
اگر ملاک را به دست عرف بدهیم ممکن است که اختلاف عرف ها پیش بیاید و ظابطه را از دست خارج کند و شاید بهتر باشد که ملاک هم عرف باشد و هم یک پنجم مثلا یا هر مقدار و بطور کلی مقدار که در صورتیکه مقدار مورد نظر موجود نشد به عرف مراجعه شود که شاید همین نظر قانون قبل از اصلاح هم بوده باشد .
نکته۲- در کتاب حقوق مدنی ۶ دکتر شهیدی و همچنین مدنی ۶ عباس خواجه پیری تاریخ اصلاح ماده فوق را ۸/۱۰/۱۳۶۱ ذکر نموده است ولی در قانون مدنی تاریخ اصلاح مذکور را ۱۴/۸ /۱۳۷۰ ذکر نموده است که این دو تاریخ باهم اختلاف دارند .
خیار غبن بعد از علم به آن فوری است
شرائط سقوط خیار غبن :
۱- تأخیر در اجرای خیار :
خیار غبن یک خیار فوری است و باید بعد از علم به آن ، آنرا اجرا کرد وتأخیر موجب سقوط خیار غبن می شود ماده ۴۲۰ قانون مدنی مقرر می دارد :
« خیار غبن بعد از علم به آن فوری است »
ولی تا چه زمانی باید این خیار را اجرا کند ؟ به عبارت دیگر مهلت اجرای آن تا چه زمانی است ؟
«خیار غبن از خیارات فوری است و مغبون بعد از آگاهی از غبن می بایست ظرف مدت معقولی که از نظر عرف ۱۰مغایر با فورّیت نباشد اقدام به اعمال خیار نماید و گذشت زمان باوصف آگاهی از غبن موجب سقوط خیار غبن می گردد» .(۱۱)
شیخ انصاری در مکاسب آورده :
« اختلف اصحابنا فی کون هذا الخیار علی الفور او التراخی علی قولین :…(۱۲) ( اصحاب ما در اینکه آیا این خیار-غبن- فوری است یا نه اختلاف کرده اند ).
که در ادامه بعد از بحث های فراوان و استدلال های آن قائل به فوریت خیار غبن می شوند ولی می فرمایند که این فوریت باید طوری باشد که موجب ضرر نشود اگر ادعای جهل به خیار شد بهتر است که قبول شود .
۲- اِسقاط ضمن عقد :
می توان در ضمن عقد سقوط خیار غبن را مانند سایر خیارات شرط کرد :
«خیار غبن را می توان ضمن عقد ساقط نمود ولی اگر مغبون بتواند اثبات کند که منظور از اِسقاط غبن تفاوت قیمت تاحد مشخصی بوده در حالی که تفاوت ارزش بیش از حد مورد نظر می باشد خیار غبن دوباره برای او ایجاد می گردد»(۱۳)
نکته :
در صورتی که خیار غبن به میزان فاحش هنگام عقد ساقط شود و پس از معامله معلوم شود که غبن فاحش بود مغبون حق فسخ معامله را خواهد داشت به این دلیل در دفاتر اسناد رسمی هنگام ثبت معاملات به منظور مسدود کردن هرگونه راهی جهت انحلال به روش گذشته قید می شود با اِسقاط کافه اختیارات ولو خیار غبن فاحشاً کان او افحش .(۱۴)
۳- علم به قیمت اصلی هنگام معامله :
بدیهی است چنانچه مغبون در حین عقد از ارزش واقعی مال مطلع باشد ادعای غبن او پس از معامله قابل پذیرش نیست :
« در صورتی که مغبون هنگام معامله از قیمت مورد معامله باخبر بوده و با این حال معامله کرده خیار غبن نخواهد داشت زیرا با آگاهی برقیمت حقیقی مورد معامله خود اقدام به ضرر خویش کرده و غبن در این مورد منتفی است »(۱۵)
در همین مورد ماده ۴۱۸ قانون مدنی مقرر می دارد که :
« اگر مغبون در حین معامله ، عالم به قیمت عادله بوده است خیار فسخ نخواهد داشت » .
اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است خیار فسخ نخواهد داشت .
سرزمین قانون
